论神盘的自我修养

来源: 万信网
从操盘角度看楼盘热销,通常有三个层面:一是新盘热销,二是强热楼盘热销,三是超级楼盘反季节热销。三个层面是层层递进关系。上述三层热销楼盘都长着一张明星脸,从形象到气质再到内外兼修。2015年,楼盘热销有了新的内容。

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从操盘角度看楼盘热销,通常有三个层面:一是新盘热销,二是强热楼盘热销,三是超级楼盘反季节热销。三个层面是层层递进关系。上述三层热销楼盘都长着一张明星脸,从形象到气质再到内外兼修。

2015年,楼盘热销有了新的内容。习大大给全中国的操盘手下了一个任务:去库盘,言外之意就是“产业升级”。不同于以往,楼盘热销更兼有“新经济转型”使命。

何谓“新业升级”“新经济转型”?先来看一组2015年全国热销大盘数据。统计显示,南京河西江湾城24亿;杭州绿城西溪诚园27亿;北京中建国际港38亿;兰州碧桂园兰州新城50亿;深圳鸿荣源•壹城中心60亿;海南中国海南海花岛122.05亿。

这组数据颇有深义:最热销的楼盘并非是房价最高的北京、上海和深圳;二线城市异军突起;楼盘热销量级显明拉大差距。

其中,中国海南海花岛成为中国楼盘销冠。创三大世界之最:开盘销售金额122.05亿、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万,平均每3.2秒钟卖出一套房。

按常规操盘理论,这完全不!科!学!

无怪乎海南海花岛自我打趣:怪我喽!

万房地产研究院经过一番调研发现:海南海花岛热销意料之外,又是必然,必然带来规律,规律决定中国房地产市场2016年新动向。

1.不是卖楼,是卖山水

常规上,明星楼盘热销多是大师手笔,规划一流。小区环境可以规划,但大环境不可再造。所以,神盘热销,不仅要有大师手笔,更要有大自然天造。大师名再大牌再大,大不过神奇的大自然。所谓顺势而为,则是取自然而作。

以神盘海南海花岛为例。海花岛的位置非常优越,自然资源得天独厚,黄金海岸线40公里,处在海岛旅游黄金纬度,有“东方夏威夷”之美誉,一年12个月,在这里可以舒服11个月。

一位退休的朱先生就被这里的舒服吸引。这位老人住在北京,被雾霾困扰。他深有体会地说,每到冬天,北京的雾霾就会很严重,我们年纪越来越大,越发注重健康问题。海花岛地处黄金纬度,且海南西部很少被开发,空气质量以及生态环境都非常适宜养老。恒大提供了酒店式托管服务,我们有时候回北京,可租出去,冬天可以过来小住。

但是神盘仅有大自然神赐,也绝对不成。糟践大自然,不仅仅是商业上的极大浪费,而且是对地球的犯罪。所以,海花岛的开发商自然不会忽略大师的价值,只有这样,才能内外兼修。

所以,从全人类的视角看,海花岛不仅属于中国,还要为全世界人民服务。当然,参与规划设计的也必须是全世界最好的大牌设计师。果然不出所料,这座神盘汇集全球100多个顶级设计机构、 600位顶级设计大师,其中有迪斯尼乐园设计师Natasha Varnica、北京“水立方”设计师Chris Bosse等国际顶尖设计师。

2.不仅是热销,还有大投入

所谓神盘营销,已经不是卖楼,也不仅仅是卖山水,而是卖生活方式。

举个例子,游客去迪拜棕榈岛度假,不仅仅是寻找体验,寻找的是另外一种生活方式。所以,海南海花岛的定位是文化旅游项目,绝非是常规的房地产项目。

问题来了,打造生活方式,门槛高,要大投入,很多开发商视之畏途。所以,除了大自然,大牌设计师,还要有顶级开发商重金大投入。

来看海花岛,操盘者就是亚冠得主恒大地产。恒大地产在这个项目上花了多少钱?先来看海花岛有多大?项目总占地8平方公里,是迪拜棕榈岛的1.5倍,投放1600亿。这组数字有没有注水?来自官方的佐证消息是,这个项目已经被列为海南省旅游一号工程。

既然是打造生活方式,绝非是建楼房这样简单,否则恒大地产也不会果断大投入。所以,海花岛规划了旅游、文化、会议、会展、商务等28大业态,并且创下“全球最大花型人工岛”等多项世界之最纪录。海花岛还有珍贵的自然资源大铲礁,接下来,恒大地产还将对大铲礁进行生态保护,开发海钓、潜水等休闲项目。

3.不算小账,算大账

不论是热销盘,还是神盘,都绕不去一个流程:算账。

常规上,热销盘算的是现金流和利润率,背负各种财务指标。但是,如果把这些指标放在神盘上,统统皆错。

所谓神盘,不仅是大自然资源,大手笔规划,大投入运营,最后归根结底是笔大账。

所谓大账?仍以海花岛为例。

先看第一笔账。

中国旅游研究院数据显示,我国出境游人数和购买力已连续3年居世界第一,2015年,中国公民出境游人次预计将实现16%的增长,首次突破1.2亿,出境消费将达1.1万亿元。业内人士指出,人们热衷出境游,并不是对国内旅游市场缺乏信心,而是国内缺乏好的旅游项目,文旅市场前景广阔。

反观神盘海花岛这次热销给海南带来的经济数字:每年圣诞元旦假期,三亚接待游客15到20万人;今年同期的海花岛一个项目即接待超10万人,逼近三亚成为海南新热点。在海花岛解筹期间,机票、酒店、餐厅、购物等消费总额约10亿元,相当于海南全省2015春节黄金周旅游总收入10%。

海花岛经济效应果真立竿见影。

再来看第二本账。

从海花岛产品定位分析,这次推出的产品包括滨海别墅、亲海洋房、揽海高层、瞰海公寓及商铺,面积跨度从22-588㎡,能满足自住、度假、养老、投资等各层次需求,堪称高端和精准。

接下来的账本是,海花岛将引入酒店式托管增值服务,不仅能帮助业主维护保养物业,还通过出租运营的方式助其获得稳定的投资回报。这是一组可供参考的数据:未来文化旅游业态全部落成后,预计游客人数将达到年均2000万,日均4-6万,住宿需求巨大,业主年投资回报率超过8%。

恒大地产的第三本账是,一路一带。

如果以为“一路一带”是个筐,什么都往里装,那你就大错特错!错过的是白花花的银子。

来看具体内容:今年3月,国务院授权三部委联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》,明确提出要加大海南国际旅游岛开发开放力度。

文件内容的好处是什么?海南国际旅游岛先行试验区享有特殊政策,包括大型免税购物、体育彩票、游艇旅游、水域开放、森林旅游、离岸金融等。

在“一带一路”这本国家大账里,预计到2020年,“一带一路”战略将吸引沿线国家8500万人次来华旅游。亮点再次出现:海南作为“一带一路”经济带的重要节点,拥有巨大的投资机会。

三本账,将恒大地产的大自然、大规划、大手笔收口成一本大账。

海花岛成为热销神盘,恒大集团主管营销的副总裁何妙玲在开盘仪式上当场宣布将持续涨价。在爆棚信心和巨大热销背后,是没有对手的孤独。如果这么想,又是常规操盘思维。海花岛的背后是一路一带生态圈,所有的小伙伴和恒大地产皆是竞合关系。

所以,从操盘角度看,海花岛热销是一起经过精心策划并合理销控的热销,不再是以往的明星秀,而是专业务。真正的价值不是热销,而是给一路一带带来巨大人气,促进一路一带巨大发展。

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