马车,开出跑车的速度
禹州的会计师事务所是安永,莫非安永也吃了禹洲的瓜?
Rose姐还是怀疑这条信息的真实性,瓜是吃饱了,顾不上吃早点,马上翻了禹州业绩公告。公告原文是这么表述的:
本公司核数师就此进行的工作,
并不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则、香港审阅业务准则或香港核证业务准则而进行的核证服务,
什么原因让安永掀了禹州的桌子?因为禹州当初吹过的牛逼,太大了。
来看一组数据:去年中报里,禹洲上半年营业收入是140亿,全年营业收入居然不增反减,只有104亿。
即便下半年没干活,收入为零,
禹洲的全年收入至少也应该是140亿吧。
打个比方,Rose姐早上吃了5个瓜,一天算下来,总共吃了3个瓜,少算的那两个瓜,去哪儿了?
今年的财报季,真是见证奇迹的时刻。好猫财经说,今年看房企报表的难度直线增加。
Rose姐认为恰恰相反,不需要智商,不识数就可以,动脑子会让人想不通跳楼。
中报不需要审计,禹洲就吹了NB;
发全年业绩的时候,安永不干了,要把原来胡吃海塞的,都给我吐出来。
禹洲就被逼到墙角了。要么认账,要么临阵换将,更换会计师。
老板林龙安早年在厦门财政系统任职,也曾是会计圈老司机。他做梦也没有想到,安永会掀他的桌子。而且,这也太不符合他一贯稳健的作风。
在创业初期,林老板最欣赏香港房企四平八稳的经营风格,而且大会小会都要讲,房企要有穿越周期的能力。这种气质,是不是和龙湖的吴老板有一拼。
但是,改变是从2017年开始。这一年里,林老板给禹洲插上一面红旗,标语是“三年剑指千亿”。这一年,禹洲的销售额是403亿。
复盘来看,2017年是霉运年。凡是过去三年规模扩张的房企,今天都在吃瓜。
那一年,林老板拿出规模扩张模型,被业内称为“三驾马车”模型,即规模、利润和风险要保持平衡,林老板就是那个马车夫。规模是管理资产负债表,利润是管理损益表,风险是管理现金流量表。
很不幸的是,马车跑出赛车的速度,
林老板从马车夫变成赛车手,
马车的轮子给跑掉了。
简单举几个例子。2017年拿镇江句容地块,土地溢价率429.57%;2018年拿亳州涡阳地块,溢价114.95%;2019年拿成都城东地块,溢价率134.39%。
再往前找,2016年拿合肥瑶海区地块,溢价率380.95%,拿厦美集门地块,溢价率183.69%。
在拿高价地的背后,是巨额现金流的流出。2017-2019年的拿地现金分别是149亿、118亿、244亿,地块分别是23、30、35。
拿地这么贵,挤压了禹洲的利润空间,透支了自己的现金流。林老板说好的“不盲目冲量”去哪儿了呢?
作为老司机,林老板是算过账的。以2019年为例,楼面价10023元/平方米、合约销售均价是15110元/平方米,土储楼面价是4821元/平方米。
天天讲穿越周期,林老板算的是全周期的账,唯独没有算穿越周期的账,以及当下的坎。
体现在报表上,除了利润率下滑,还有合作开发带来的表外负债。2015年,禹州的合作开发占比只有14%,2019年就激增至50%。表内融资利率也一路飙升。
分析存货结构,禹洲的房子卖得还是太慢,去化率不高。
作为会计老司机,林老板无奈玩起了明股实债、代持平台的游戏,而且玩得比较狠。
业绩会上,禹洲给到的甩锅理由是疫情原因。这个理由很牵强。疫情原因可以导致交付延后,已经交房的营业收入,怎么也被蒸发掉了。
据此推测,调剂营业收入的预备队也用完。只能说,林老板的子弹真的打光了。
伴随禹洲业绩暴雷,导火索也在嗤嗤引燃,境外评级持续下调,金融机构的观望情绪加重,二级市场债券交易价格巨幅波动。
时代的一颗灰,压到每个人身上,都是一块巨石。特别是驾着马车,开出跑车的速度,更危险。 责任编辑: admin