中国金茂，缘何白银时代跑出黄金时代的速度
在这个各类资产动荡不安的世界里，什么最宝贵？
答案当然是确定性。那么下一个问题，如何衡量确定性？
最诚实、最直观的无疑是数字了。
万房投资研究发现，有这么一家公司，它在刚刚过去的2015年销售金额同比上年增长了40%，在更早些的2010-2014年营业收入年均复合增长率达到47%。历史可以昭示未来，成长的基因隐藏在数字之中，在清晰的战略定位与强大的战术执行力护航下，公司有很大的概率将持续增长进行下去。这就是确定性。
这会是一家什么样的公司？
猜不到？没关系，提示一下——这是一家地产行业的公司。
什么？嘴巴不要张成O型，万房投资要是再告诉你它还是一家央企呢？
没错，这些耀眼的数字就是央企地产上市公司中国金茂（00817.HK）一路走过来的路标，去年这个时候，市场还在叫它方兴地产，一年时间，改变的不仅仅是名字，也是销售金额从200亿到300亿的数量级的飞跃，更是公司战略定位与成长引擎的升级换代。
近日，中国金茂公布的2015年销售数据显示，公司实现物业开发签约销售额及土地一级开发销售额合计301.02亿元，较2014年的215亿元同比大幅增长了约39.5%。根据亿翰智库发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》显示，中国金茂2015年销售额排名第24位，较2014年的第33位大步跃进了9个名次，距310亿元的TOP20门槛仅有一线之隔。
任何一首恢弘的协奏曲都是由无数精彩的小乐章组成，中国金茂2015年漂亮的收官之战，依赖于之前一个个成功的落子——勇冠北京顶豪销售记录的广渠金茂府、力夺上海年度销售亚军的上海大宁金茂府、青岛年度销售第二的青岛金茂湾……当然，还有以23.5亿元创了双11单笔交易额最高买卖记录的“星外滩5号楼”，等等。
在地产的战国版图中，中国金茂何以脱颖而出？“兵圣”孙子的四如真言似乎是最恰当的诠释，“其疾如风，其徐如林，侵掠如火，不动如山。”这既是战略兵法，更是一种战斗精神。
风林火山中，中国金茂秉承“快跑、敢想、敏行”的思想和“积极、稳妥、持续、健康”的要求，坚守城市运营商的战略定位，在“双轮两翼”的新引擎推动下，强势挺进房企第二梯队，在中国地产行业步入“白银时代”的今天跑出了“黄金时代”的速度，树立了诸多的行业产品、销售、创新等现象级标杆。
其疾如风。2015年是中国金茂厚积薄发的一年，在地产“白银时代”仍保持了风一样的增长速度。
这一年，中国金茂开发项目达到40个，较上年的31个增长了40%。同样的，销售业绩亦获得大幅增长。
公告显示，2015年，中国金茂累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计301.01亿元，较2014年的215亿元增长了40%，大跨步挺进行业第二梯队。
其中，扣除22.95亿元的一级土地开发销售金额后，中国金茂实现签约销售额278亿元，同比增长超过50%，在主要房企中名列前茅。而这份销售业绩是靠110.3万平方米的签约销售建筑面积实现的，每平方米销售均价达到2.25万元，这是聚焦一线和主要二线城市战略的成功——2015年，中国金茂在一线城市共实现销售业绩184.24亿元，占全部销售业绩的61%。
同时，中国金茂2015年持有业务收入再创新高，预计排名将继续保持行业前5名。
一年大幅增长不困难，难的是长期持续增长，而中国金茂做到了，这已经是其连续第五年业绩大幅增长了。
此前的2010-2014年，中国金茂以47%的年均复合增长率位居在港房企营收第一位，以33%的年均复合增长率位列在港房企年度归属母公司利润第一位。
作为16家以房地产业务为主业的央企之一，中国金茂经营规模与盈利水平的稳步增长，持续为母公司中化集团的战略转型提供了业绩支撑。
其徐如林。胜兵先胜而后战，定位先行方能立于不败之地。中国金茂业绩疾如风的背后正是精准的战略定位，是对中国房地产发展大趋势的准确判断。
从方兴地产到中国金茂，名字变更的背后是公司定位的升级——由传统意义上的“地产开发商”转型成为“城市运营商”，努力成为中国经济转型发展背景下城市进化升级的推动者与践行者。
中国金茂致力于中国城市综合开发与运营，充分发挥自身在一二级联动开发的经验与优势，从经营城市的角度出发，通过规划引导、产业培育、住宅开发、配套建设等多方面参与，与当地政府共同打造城市新核心。通过满足客户全生活周期、全工作周期、全生命周期的不同需求，更好的释放城市未来生命力。
伴随着总体定位调整的是中国金茂战略的转型——由房地产开发和持有协同发展的“双轮驱动”战略转向“双轮两翼”——由地产开发与持有组成的“双轮”是公司发展的基础和优势所在，服务与金融创新构成的“两翼”是助推公司发展的全新动力，代表行业及公司未来发展的方向。
短期而言，中国金茂将继续坚持“双轮”为核心，同时借助金融及服务创新，推动公司主营业务更快、更好的发展。长期而言，随着地产相关服务与金融业务规模的持续增长和盈利能力的日趋成熟，“两翼”将逐渐成长成为公司发展新的引擎。
这是一次盈利模式的重构。中国金茂的业务范围将涵盖一级土地开发与销售、高端住宅开发与销售、商办物业开发与经营、金融及服务衍生业务等四大板块，其盈利模式为通过城市综合开发运营与综合服务实现全产业链布局。
即，土地与住宅和商办物业的一二级联动开发，可以使公司在提前锁定土地资源的同时，根据投资收益的不同，在土地销售与自行开发进行选择。同时，通过对持有物业的经营和资本化运作，实现稳定的收入和现金贡献。此外，通过内外部资源整合逐步建立起属于自己的地产衍生服务和金融体系，以满足未来客户多重生活和工作需求，待房地产开发阶段中的“一次性交易”完成后，后续的“可持续的、多次交易与合作”将继续为公司盈利。
2015年，从打造社区最后一公里商业生态圈、到丽江马拉松的全民参与、再到与BAT三巨头的合作，以及“金茂宝”的推动，中国金茂在创新中不断超越，意图非常清晰，即通过“双轮两翼”战略升级，实现核心城市、精品项目、城市运营、产业构建等多方面的良性互动，在互联网时代获得更有质量的增长，实现从“绿金地产商”到“绿金城市运营商”的完美转身。
这一年，中国金茂通过上海北外滩、长沙梅溪湖国际新城、南京上坊青龙山国际生态新城等七个城市运营项目的布局，重点整合产业、旅游、文化、服务等各类资源，从经营城市的角度出发，通过规划引导、产业培育、住宅开发、配套建设等多方面参与，释放城市未来生命力。
在此过程中，中国金茂创新一二级联动开发模式，既锁定了优质土地储备，实现以小成本撬动大资源的战略意图，推动了中国金茂土地储备实现跨越式增长；又实现了投入快速产出，如，长沙梅溪湖、南京上坊项目均实现了当年投入、当年推地、当年做收的既定目标。
业务模式创新为中国金茂快速、可持续发展提供了核心支撑。如今，长沙梅溪湖已形成持续利润贡献，南京上坊也将成为中国金茂未来业绩增长的重要支撑。
什么样的城市未来生命力会更旺盛？按照中国城镇化发展的大趋势，一二线核心城市更具有旺盛的生命力。作为行业发展趋势的洞察者，中国金茂一直以来就坚持聚焦一线及核心二线城市，完成了五大区域布局，2010-2015年在一线城市累计投资占比超过60%。
从土地市场看，中国金茂新近入手9块地，其中4块在一线城市，5块在核心二线城市。截至2015年底，中国金茂土地储备约3100万平方米，为中国金茂聚焦一线城市及核心二线城市的策略以及未来快速发展提供了坚实保障。
从区域布局看，中国金茂已进入华北、华东、华南、华中、西南5大区域、12个城市，在开发项目34个，并逐渐形成了府、悦、墅、山、湖、湾六大高端产品系列。特别是以金茂府为代表的绿色科技高端住宅,已成为健康人居典范，在迅速扩大规模、抢占市场份额的同时，中国金茂逐步确立了品质领先的高端地产开发商形象。
聚焦“黄金”城市及区域，保证了中国金茂“黄金时代”的增长速度；高端精品定位则产生了高溢价，中国金茂2015年上半年毛利率高达41%，是港股上市房企中毛利率最高的开发商，这正是中国金茂2015年以行业排名80位左右的销售面积而斩获行业第24名销售金额的原因所在，亦成为公司逆市增长的核心动力之一。
侵掠如火。再有前瞻性的定位、再完美的战略也需要强大的战术执行力来实现，火热的激情点燃火爆的业绩，一个个项目的强势崛起奠定了中国金茂2015年销售业绩的辉煌。
虽是央企，中国金茂在享有央企地位带来的各类优质资源的同时，却不为央企相对僵化的机制所累，始终坚持灵活多变的市场化运营体制。
中国金茂管理层面对规模增长带来的销售压力迎难而上，积极创新营销理念及手段，在严峻的市场环境下，营销积极“拥抱”互联网，一系列 “大营销”活动助推中国金茂销售业绩稳定增长。
2014年、2015年，中国金茂两度启动了“双11光盘节”，其中，2014年光盘节实现了42.68亿元的销售额，2015年更是以“星外滩5号楼”创出了23.5亿元的单笔交易额最高买卖记录。
此外，2015年3月，中国金茂还联合淘宝网、余额宝推出“上帝淘金季”大型网络购房活动。
创新多变的销售渠道助推了中国金茂销售额的持续增长，而投资者则看到的是，中国金茂管理层战略的眼光和将战略转化为战术的强大执行力。
在强大的产品品质和积极有效的营销策略助推之下，2015年中国金茂各区域项目亮点频频闪现。
北京区域：广渠金茂府夺得北京市2015年半年度3000万级以上顶豪销售冠军，顶豪创出单套6700万成交佳绩，销售单价突破10万/平米，引领中国金茂价格标杆；亦庄金茂悦获得亦庄区域销售、签约、回款三项第一，全年累计签约额在全市住宅排名前三；青岛金茂湾力夺青岛市南上半年销冠，全年销售亚军；青岛中欧国际城10月18日首次开盘，一举夺得区域单盘单日成交总套数、总金额第一，树立区域标杆。
上海区域：上海大宁金茂府首开成功，年度总销金额上海第二名；南塘金茂府稳步提升溢价，保证项目高利润率，全年宁波两万元以上项目排名第二名；杭州黄龙金茂悦全年5开5磬，实现项目快速溢价。
重庆区域：金茂珑悦年度销售额位重庆市第四，所在九龙坡区第一。
长沙区域：金茂梅溪湖全年8次“短蓄短开”，历次解筹率均在70%以上；金茂悦2015年上半年获得梅溪湖区域销冠；金茂广场2015年成功重新亮相市场，单价及销售额位梅溪湖一线产品前三。
广州区域：南沙金茂湾2015年5次开盘均热销，年度实现南沙区销冠，引领南沙区域市场价格标杆。
各地项目遍地开花，中国金茂2015年年初订下的全年销售目标顺利完成，这体现的不仅仅是公司的销售能力，在资本市场的传递信号更为明确——进一步确信公司销售目标制定的合理性以及完成的可能性，这就是难能可贵的确定性，进而带来公司估值的提升。
不动如山。为何要登山，因为山在那里。高山仰止，是征服的快感，目标如山，攀登的过程不乏艰难困顿，但却也充满快感。
过去的一年又一年，中国金茂如同精确的钟表，完成了一年又一年的销售目标，但高山仍在远方。
按照规划，中国金茂致力于在5年间实现营业收入和利润总额翻番，到2019年，计划实现销售额800亿元。彼时向城市运营商转型的效果初步显现，计划开发销售、持有运营与金融服务等三项业务收入占比为7：2：1。
财务业绩目标则是计划用五年时间，实现中国金茂利润总额翻一番的目标，其中开发销售、持有运营与金融服务等三项业务盈利占比达到5：3：2；争取用十年时间，实现中国金茂营业收入突破800亿、利润总额达到120亿元的目标。
对此，中国金茂管理层既充满战斗的激情，更保持了清醒的认识。总经理李从瑞表示， 为实现未来签约目标，中国金茂将保持积极稳健的投资节奏，实现开发规模持续增长。中国金茂将坚持合作为主的投资策略，三年内实现新增二级开发项目投资超过500亿元，满足销售业绩持续增长的需要。近期持续在一二线城市获取土地，是为中国金茂未来发展储备资源，是实现中国金茂既定目标的开始。
同时，中国金茂将在追求规模增长的同时提升经营质量、严控经营风险。在继续保持资本结构健康稳健的基础上，进一步提升运营效率、加快资产周转速度，不断提高中国金茂的净资产收益率（ROE）水平，持续为股东创造价值。
过去，中国金茂走过了一条确定性成长的道路，未来，中国金茂仍将沿着确定的目标前行。
万房投资研究发现，确定性亦给中国金茂带来了二级市场股价的稳定增长，2015年，中国金茂股价上涨约19%，位列内地房企港股上市公司前列。
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