地产白银时代，赢家通吃的资本逻辑

企业是船，战略是舵，舵正则航自远。

2015年10月14日，方兴地产更名为中国金茂，宣布战略升级，在“销售+持有”的战略基础上，中国金茂融入“金融+服务”两大元素支持绿色城市开发运营业务。

中国金茂战略升级，是对行业巨变的时代大背景的回应。中国房地产行业正经历着前所未有之变局。兰德咨询统计数据显示，2015年，房地产行业净利润率很有可能击穿10%红线。这样的剧情，中国房地产15年来未曾有过。

舵手的智慧亦面临着空前的考验，更名和战略升级由此摆上议题。

更早之前，中国金茂的管理层在海外的多次路演中，反复咨询市场意见，投资者抱之以掌声。掌声背后，还有中国金茂发布的一组数字：力争用五年时间，实现公司营业收入和利润总额翻一番的整体目标。

过去的战略经验已经帮助中国金茂获取成功。接下来的核心挑战是什么？管理层又将如何通过战略升级把中国金茂带入新的发展快车道？这些问题扑面而来。

环境在变化，自身实力在变，企业的商业模式和战略也在随之而变。

中国金茂能否符合市场环境变化的趋势，回应投资者的诉求和期待、目前持有资源是否与之相匹配性、自身管控能力的支撑性是否足够。

中国金茂给出一组数字：2019年，销售额800亿。

数字让人兴奋，实现的可能性有多大？

万房投资的金融后台系统反复对中国金茂的复合增长率可能性进行测算：

财报显示，中国金茂土地储备已经超过3000万平米，拥有货值超过2300亿。

如果要在2019年达到800亿销售额，就意味着中国金茂的整个货值达到4500亿。

目前，以2300亿为基数，中国金茂的货值缺口2200亿。基于中国金茂库存的1000亿土地货备，在未来4年多的时间里，只要完成1000亿的土地增量，即可保证未来总货值4500亿的可售量。

这意味着中国金茂每年要完成200亿的土地购买。如果按当下合作开发模式，中国金茂每年仅需支付100亿地价款。

2014年，中国金茂的销售额达超过300亿。保守估计，每年支付100亿，需要中国金茂达到20%—30%的增长。

2019年达到800亿的销售目标，反倒是一个保守数字。

但另外一个现象是，2019年上半年，中国金茂除了在南京市场斩获一块一级土地开发，鲜有动作，这又是为何？

800亿的销售增长，是否以牺牲利润为代价？

在周期性补仓大战中，中国金茂如何低买高卖，又如何在土地结构、土地质量和土地成本三者之间取得攻守平衡？

如何避免土地市场“压宝中彩”的尴尬命运？

万房投资从利润率这一视角切入上述问题。

2014年，中国金茂毛利高居行业前列。被称为“最会赚钱的企业”。中海地产2014年毛利率32.7%，中国金茂远超中海地产近7个百分点，高达39%。

我们来分析一下中国金茂的毛利率组成：物业租赁毛利率90%，酒店经营48%，土地一级开发46%，住宅销售36%。具体到销售额占比，卖楼部分仅占65%，其次是卖地15%，物业租赁11%，酒店经营9%。

进一步细究销售物业的产品区域分布，皆在一、二线核心城市黄金位置，以“金茂”品牌为核心的高端系列产品皆是城市坐标、高端精品。

利润就是企业向所有资本发出的邀请函，高毛利的企业是每个资本者最喜欢的企业。

无论是大众公式市盈率法则，还是熊市底部的计算公式市净率法则，或是股市潜力的计算方法市销率法则，高毛利率都是核心的基础数据，进一步推高企业的安全性。

800亿销售规模，能否持续保证中国金茂的高毛利？高毛利、销售规模、调仓、补仓、业态组合和拿地定律之间是否隐藏着一条神秘金线？

上述数据给出了三个字：护城河。

护城河有两种，一是先天资源性，二是后天经营形成品牌。收入构成丰富性，落子一二线核心城市黄金位置，打造城市坐标，成为中国金茂的护城河。在无形资产方面，金茂的金字招牌同时成为品牌的护城河。

护城河理论既形象解释中国金茂的拿地秘密、高利润的背后驱动动因，也揭示出更名的资本算盘，把市场的复杂性降到最低，大盘运作同时链条式开发，以及800亿销售额的资本逻辑。

比如说，一块地包括住宅、酒店、写字楼和商场，形成一个完整的供应链条。消费是永恒的题材，高端消费则是消费题材皇冠上的明珠。中国金茂把链条上的明珠串起，卖完住宅，持有酒店、商场和写字楼或将其资产证券化，实现企业现金流内部平衡的同时，烫平市场波动周期，把理性预期不确定性降至最低。这种链条式开发，反过来成为销售物业的卖点。

举例来说，长沙梅溪湖 F-13地块项目，就是中国金茂在梅溪湖片区实施一二级联动的新实践；青岛高新区项目则是将打造集高端别墅、刚需住宅、人才公寓、产业办公为一体的复合新城样本；在北京亦庄，一个近百万平米，产品线涵盖高层住宅、迭拼别墅、特色商业的“金茂绿金大小区”，将成为区域内规模最大，产品类型最全，宜居质量最高的大规模改善型居住项目。

链条式开发和连锁战略，将房地产市场的理性预期不确性降至最低，实则是跨周期的平衡术。

这也体现了赢家通吃法则。通过大盘链条性开发和连锁战略形成壁垒。规模越大，成本越低，产品越丰富，吸引的消费者越多，形成正反馈。

事实上，此次中国金茂战略升级，增加服务和金融两翼，背后的内涵更加丰富，动作更加跨界（待续）。

（作者系万房投资首席投资官）

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