2015年中国豪宅大开发商盘点，四大门派，谁是未来派？

很多人都知道《共产党宣言》出版于1848年，却鲜有人知道马克思在前一年还出版了一本著作《历史的贫因》。

什么是历史的贫困？哲学家波普尔也写了一本书《历史决定论的贫困》，他说，历史的贫因就是没有文化。

岁末盘点2015年豪宅，“贫因”同样成为关键词。也许你会反驳，开发商数钱手软，赚大发了，贫因从何谈起？

我们来看一组现象：

10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元、溢价率超140%的代价取得在北京两宗商业金融用地。坊间传言，碧桂园要退地，中国建筑成为接盘侠。

11月2日，由华润、招商、华侨城组成的联合体以高达83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价鲸吞北京另一地块。坊间再度传言，华润、招商要求退出联合体。

一袋烟的工夫不到，龙湖、平安、兴昌联合体拿地即有传言，龙湖和平安打算退出合作。

上述传言或被官方否认或有待证实。前所未有之传言，想必无风不起浪，焦点则是一线城市或二线重点城市的高价地，能否产生高溢价，拷问每一家拿地开发商。因为高价地，开发商在2015年愈显其产品溢价贫困。

这是一个很恐怖的现象，在即将过去的一年里，房地产行业几乎全面陷入创新贫困，创新似乎等同于乏味，似乎正在演变成一种趋势。这种趋势，在豪宅物业领域特别突出。接下来，豪宅开发商的日子怎么过？问号变成拷问？谁是“豪宅马克思”？正在变成豪宅行业的普遍思考。

这种拷问也正在引起全行业思考。近期，地产大哥在多个业内闭门沙龙上，与豪宅操盘手们交流探讨，探讨中引出三大门派：定位派；产品派；价格派。三大门派统称为秋天派。因为他们认为，只要做好自己门派内的事，就可以安然过冬，走向春天。

我们先来分析豪宅三大门派的逻辑和演变走向。

首先是定位派。豪宅操盘手A君认为，女人永远抱怨自己买不到合适的衣服，衣帽间永远小！小！小！男人也有女人的问题，豪宅即权力，和对权力追求无止境一样，豪宅也是买不够，买不停。

财富有量级，豪宅也分三六九等，找到财富量级对应的豪宅定位，豪宅不愁卖。比如北京的故宫999间房散售，会担心没有买家吗？买家甚至会说，只要有产权证，不让住都成。

其次是产品派。豪宅操盘手B女神认为，产品有等级，就金字塔，塔尖的产品永远稀缺，永远好卖。极限之上，就是好房。比如有天有地有院的别墅，从郊区搬到三环；三环别墅还比不过故宫旁边的四合院；大户人家留下的四合院肯定胜过无名无姓的四合院，即便是大师操刀也不好使。

还有价格派。豪宅操盘手C君认为，超值产生溢价，稀缺造就天价，不拉到天价，你都不好意思跟同行打招呼，好项目就要有这个价格范。

三大门派同属一个秋天派阵营，但需要面对一个共同的话题：如何穿越冬天，拥抱春天。换句话说，定位也好、产品也罢，还是价格，三者指向的一个核心问题是什么？

前不久，地产大哥在上海见到另外一个门派——未来生活派，这个门派归属春天派阵营。在春天派眼里，一年四季都是豪宅的春天。是不是太夸张啦！没想到，未来生活派掌门人星河湾设坛论道，阐述豪宅的春天在哪里？我们不妨先听后评判。

没有数字，就是耍流氓。星河湾摆上了第一道菜品：销售数字。

在星河湾进驻城市的高端公寓市场，尤其是精装高端公寓市场，星河湾月度、季度、年度销售业绩均连居前三甲；

上海：浦东星河湾、上海星河湾2015年前三季度销售43亿元，始终占据200平米以上高端住宅销售10强，幵提前一个季度完成2015年度销售任务；

广州：作为广州唯一在售岛尖豪宅，星河湾半岛领先广州千万级豪宅销售，占据“半壁江山” ；

青岛：开盘均价超过同区域楼盘2倍以上；

太原：2015前三季度销售超 12亿，连续7年领跑太原。

这道菜品有三重含义：

1.规模。

星河湾由原先的“金三角”战略向全国规模化扩张，一线城市（超大型城市）3个项目（上海2个、广州1个）、重点二线城市4个项目（太原、沈阳、青岛、西安各1个） 。

2.速度。

2015年5月，星河湾集团同时新开项目为两个：西安星河湾、青岛星河湾。其中，青岛星河湾是星河湾2015年首次布局滨海城市。

3.品牌落地扎根和持续保持高赢利能力。

在“品菜”期间，地产大哥夜会上海滩多位资深操盘手，多方打听了解，星河湾在上海的确是叫好又叫座。来自权威机构的跟踪统计数据显示，星河湾一次性收楼率超过97%，保持着业内最高水平。精装修交房，达到如此高标准，堪称恐怖。

第一道品的三重含义，意义重大，豪宅如何解决规模、速度、品牌和赢利均衡发展，这是每家豪宅开发商特别关注的核心和焦点。

此前，星河湾以“三个核心点”、“四个一工程”、“五把尺子”成为豪宅领头羊。但坊间认为，工匠做法只适应作坊规模，豪宅规模化发展，以牺牲品牌为代价，甚至认为，产品价值和品牌价值，属于熊与鱼掌，不可兼得。

作为豪宅春天派标杆，2015年，星河湾回答了业界的疑问和顾虑。但很显然，这组数字远远不能解惑。

所以，星河湾又上了第二道菜品：豪宅产业链。

所谓豪宅，买的是房子，住的是配套，比如酒店、会所等标配。但问题是，后者作为资金沉淀黑洞，通常被开发商避而远之。

在星河湾集团的业务板块，不仅有房地产，还有酒店、教育、物业、酒业和木业。实际上，星河湾已经是综合性企业，具备多元产业纵深发展能力。

以令同行头疼的酒店为例，星河湾酒店目前已达8个，是中国房地产企业自主酒店品牌 (自主开发、自主设计、自主经营、自主管理)规模最大的酒店集群，成为所在城市地标和“城中议事厅”。而且，星河湾酒店的盈利能力在酒店行业也是翘楚，而且具备规模化、产业化发展特征和能力。

豪宅产业链的背后又是什么？以人为本。

配套方面的人才经：星河湾重视教育，修建的小学、中学成为都成为“明星”学校。

企业的老板经：董事长黄文仔依然亲自参与项目设计、质量把控；总裁吴惠珍女士亲自主抓，着力于社区服务、品牌附加值、智能化社区的建设与提升。

管理团队的人才经：星河湾已经构建一支国际化的精英管理团队：规划、设计、开发、人力资源、绩效管理各个环节，均适配高素质的国际化、职业化人才担纲。

高净值人群的客户经：2015年，星河湾推出小户型微豪宅，震撼全国。业界甚至惊呼，星河湾怎么啦？星河湾都不做大平层，究竟意味什么？地产大哥多方打听了解到，2015年，星河湾推出了千万级小户型微豪宅，同时也在秘密研究更具代表性的几种升级版新户型，面积尺度可以充分想象。

同时，以研究中国高净值人群居住需求发展的“星河湾学院”也低调成立。

综合看，星河湾的户型面积，或大或小，取决于客户生活方式变化，与其它无关，所以被称之为豪宅未来生活派。

2015年岁末，盘点中国豪宅四大门派，面对土地市场反转、诸多不安传言和开发商的豪宅贫困引发的行业焦躁情绪，上述案例，同行诸友引之借鉴。

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