大局未定 北京豪宅决战第四季度

金九银十即将过去，2015年走入尾声，全年的走势也几乎成为定局。回顾前三季度，分析第四季度，展望明年楼市，10月17日，多位地产业内自媒体人士和业内人士齐聚亦庄金茂悦，开展了“论道京城、对话亦庄”的话题讨论。

与会嘉宾一致认为，刚需下滑、改善上升、高端快速膨胀成为北京楼市演进变化的鲜明标志。还有专家认为，今年四季度和明年一季度，改善型市场或迎来一片猛烈上涨之势。

四个维度论证市场分化加速

亚豪机构研究总监郭毅从环线、面积、总价、行政四个维度，论证了2015年前三个季度的市场分化情况。

首先，环线维度，位置越远成交涨幅越低。前九个月，北京整体楼市成交同比上涨24%。其中，北京三环内成交套数同比去年涨幅110%；三环至四环之间，同比涨幅55%；四环至五环之间，同比涨幅37%；五环至六环之间，同比涨幅35%，六环外同比涨幅只有3%；

其次，面积维度，高端、改善双双大涨。其中，销量增长最快的是户型面积在200-300平方米的住宅产品，同比增幅为86%；其次为300平方米以上的户型，涨幅达58%；第三名为150-200平米的户型，涨幅为40%。很显然，高端终极改善需求的购买力现在是最旺盛的。

再次，总价维度，顶豪产品增速最快，首改产品次之。总价3000万以上的顶豪成交量是去年同期的3倍之多，而总价在300万-500万的改善型住宅，成交量涨幅居于总价段成交涨幅的第二位，同比上涨了77%。

最后，行政维度，朝阳、昌平、大兴成交均价名列前三。除了已经整体豪宅化的朝阳区，昌平区和大兴区区域市场由过去的刚需+改善，升级为改善+高端的市场格局，成交均价的涨幅也很明显，分别在20%左右。

亦庄是北京楼市缩影

在各个板块中，当前供应量较多的大兴亦庄板块，可以说是北京楼市的缩影。区域内既有万科金域东郡这样提供小两居、三居产品的首改型楼盘，还有亦庄金茂悦和中信墅这样总价在500万-1500万/套的改善型楼盘，还有紫禁壹号院这样成交均价在8万-10万元/㎡的顶豪，多元化的产品格局让亦庄区域也像北京楼市的风向标一样，能率先显示出楼市的趋势变化。

中原地产首席分析师张大伟说，在产品多元化的市场背景下，虽然豪宅距离普通购房人有着一定的距离，未来的市场，用心做产品的企业，依然会收获不错的成交量。

以亦庄为例，主打改善型的金茂大社区多次成为区域的“三冠王”，在今年前三季度再次成为销冠，也有其规律所在。金茂系产品素以“绿金”标准来打造，拥有绿色、科技、智慧等多重附加值，在区域内也是唯一的百万平米体量大社区。同时，金茂大社区还应用八大健康科技系统构建了恒温恒湿恒氧的环境，让居者时刻处于清新健康的绿色空气环境中；推出了国内首个智慧别墅——金茂逸墅，超越普通智能家居，形成智慧逻辑，打造健康人居的个性化定制模式。

最近开发商中国金茂战略升级为“城市运营商”，致力于“释放城市未来生命力”，打造“城市新核心”地标，这也将为亦庄金茂大社区带来更多的资源、配套、定位和运营等利好。

张大伟表示，金茂的增长率在同级别的房企里是最高的，在亦庄区域也看到了分化，企业的产品优势在分化里面表现的更明显。

高端终改房价年底或将加速上涨

张大伟认为，从去年930至今年930，政策层面和土地成交，都在推动改善型市场越来越活跃。在一线城市，未来改善型产品会更活跃，市场也将会持续分化。他预计，今年四季度，特别是未来的一个月，可能会是房价的加速上涨周期，而明年依旧是豪宅的井喷年，新房市场依然看涨。

对于这个观点，自媒体房金屋负责人李剑锋也表示，现在北京楼市高端、改善成交踊跃，这说明北京市场依然有足够的需求和购买力在支撑。在政策和地产成交利好的背景下，她对明年的预期非常乐观,相信好的产品也能不断给人惊喜。

“商品房豪宅化已经成既定事实。”对于明年的走势，张大伟还做了进一步的分析，到10月18号，北京还将成交23宗地，成交价格大概在600亿元左右，可能会再诞生5、6宗地王，加上之前成交的高价地入市，北京明年或将有50个均价10万+的新盘上市，这对明年新房市场的刺激可以窥见。

在这样的预期之下，亦庄金茂大社区可以预期的增长空间就特别的明显。据了解，当前亦庄金茂大社区在售的主力户型是130-190平方米3.5居至4.5居，能当前市场上最热的首改和终改市场需求。业内人士预计，在今年尚未结束的四季度和明年，定位高端、改善，产品力优势明显和大品牌房企的产品，依然能走出强劲的走势。

责任编辑：