4000亿再出发,伟大的博弈已经开始

来源: 万信网
2016年即将过去,冒出很多“黑天鹅”,我们很多年后会怀念这一年。为什么怀念?因为玩笑最后都当真了。比如,特朗普当选总统,开始的时候,很多人都认为是玩笑,一场闹剧,最后他把希拉里打败了,当了美国总统;再比如没有人想到英国

2016年即将过去,冒出很多“黑天鹅”,我们很多年后会怀念这一年。

为什么怀念?

因为玩笑最后都当真了。

比如,特朗普当选总统,开始的时候,很多人都认为是玩笑,一场闹剧,最后他把希拉里打败了,当了美国总统;再比如没有人想到英国脱欧,结果假戏真做,脱欧了。

地产行业最大的“黑天鹅”就是国庆节前后的限购调控。

很多人认为政策会在明年3月份出,没有想到提前了,而且比以往任何一次都严厉。

融创孙宏斌说,这次调控怎么想都不为过,至少要管到明年的19大。

有“黑天鹅”,就有变化,也有不变。

盘点过去,就是要理出“变”和“不变”的逻辑。

4000亿只是开始

过去一年,甚至往前推,什么没有变?

行业巨头的规模增长以倍数级增长,这是近三年来最大的不变。

我们来看行业龙头企业,恒大、万科、碧桂园、保利、华夏幸福都在增长,大跃进式增长。

恒大从1000亿到今年9月份,翻了3倍,万科翻了2倍,碧桂园、保利的增长,也都超过1倍。

这些增长都是从哪里来的?是不是房地产的盘子变大了?

没有变大。中国房地产盘子10万亿的容量,这就是天花板。前几年总盘子也就8万亿、9万亿左右徘徊。

这些千亿巨头多出来的份额,都是从同行那里抢来的。

来看一组数据。

2006年,全国的商品房销售大数是1.7万亿,前10名开发商吃了4.7%

2016年前10个月,销售规模有9万亿,前10名的开发商吃了20%

4.7%到2016年前10个月的20%,用了10年的时间。

接照这个“不变”逻辑,以及规模的乘数效应,未来5年,前10名的开发商,会不会占到总盘子的40%?

很有可能。怎么个抢法? 大鱼吃小鱼。

再来看一组数据:2013年,全国房地产行业并购153宗,涉及金额近900亿;2014年是1700亿,2015年增加到2000亿。

这里有两个不变,一是大者恒大;二是大鱼吃小鱼。

两个“不变”逻辑下,又能得出一组数据。

算大数,按1年10万亿的销售规模,前10名的企业份额40%计算,就是4万亿的规模,每家企业取个平均值,就是4000亿。

也就是说,中国房地产企业前10名,很快就变成4000亿俱乐部

这种变化,一定会发生,而且很快会发生。

为什么?

在一线城市,一块钱几十亿,拿错了,就会让企业难受好几年,甚至死掉。

调控让开发商经常抓瞎。

以前,银行错钱,就看地块,项目好不好。现在不灵了。小波段调控,一年来一次,银行也搞怕了。银行现在是认开发商,不认地。

东方不亮西方亮,只有足够的战略纵深,才能从容应对周期,船大抗风浪。

破局

10万亿的大盘子,龙头企业4000亿是及格线,这是开发商的一本大账。

大账之外,还有小账,同样有“变”和“不变”的逻辑。不变的是,包括前10大开发商,全行业资产负债表都在衰减。具体表现就是净利润、ROE下降,高周转已经碰到天花板,不能再快了。

前10大开发商占了4万亿,就是解除了系统性风险,资产负债表就会大而不强。

这就有了两个结论,一是规模优势难以持续;二是规模效益持续下降。

但是,别忘了,我们讨论的所有前提是10万亿,这是国内的盘子,不要忘了,还有国外的盘子。这也意味着,前10大龙头开发商,接下来将面临“两个战场”双线作战,一个是国内市场,一个是海外市场。

目前走出去的企业中,有“四大天王”,分别是碧桂园、万达、绿地和华夏幸福。为什么没有恒大、万科、保利、首创、当代、朗诗等风头正健的企业。

218c5bc9bd44b7dbd0ff1c61a701d36d

这要看两个指标,一是海外市场的投资额,这是外延;二是看内涵,对外输出的内容和含金量。

海外市场,取经长知识或是买资产,属于1.0版本,这个阶段已经过去。

以“全球产业新城的引领者”华夏幸福为例,已与印度哈里亚纳邦政府达成初步合作意向,将在基于PPP 模式基础上展开园区开发合作。

万达更是频繁买院线,布局文化产业。

纵观碧桂园、华夏幸福、万达和绿地四大天王的“海外战略”,地产大哥引入两个指标,一是营造法式,二是营造力。

前者是生产力,专业能力;后者是生产关系,产业能力。

营造法式是海外战略的支点,但不是唯一支点,再加营造力,双支点才能强体魄。

营造法试,大家都懂,玩得也很转。营造力,需要再解释一下。

这个名词是经济学家朗咸平提出来的。

他给出一个公式:营造力=制造+基建+服务。

其中,服务包括基建内的服务以及基建外的服务;

基建内的服务全部与基建本身有关,比如,建港口,提升装船、卸船的效率,让海运、陆运、管道运输无缝对接,仓储、代理关税等业务,均属于基建内的服务;

而空气质量、交通状况、医疗服务等属于基建外的服务,一般比较难控制。

朗咸平以碧桂园为例说明。这似乎有为碧桂园站台之嫌。但又未尝不可,碧桂园代表中国队出战海外。为碧桂园站台,就是为中国队站台。

所以,我们先来听听他的解读:

碧桂园森林城市就是第三个层次的项目,它从制造到基建,从基建内服务到基建外服务,全都做到了。

比如,立体交通,保证不塞车;垂直绿化,实现绿化率超过100%;还有水处理、噪音处理、垃圾处理、气候模拟、医院、学校、银行等等。

这个,过去都是地产商所不可想象的。所有周边的环境全部掌控,让它变成一个非常适合人居的环境。换句话讲,像类似的项目的话,我觉得我们不要把它当成一个地产项目,我们要有更高的角度来观察这个现象,那就是中国的营造力终于‘走出去’了,这才是值得我们兴奋的。

举一个最简单的类比例子,繁忙的北京三元桥换梁工程,43小时就完成了,在国外的话,就要花几个月甚至几年时间。这虽然是营造力的表象,但形象易懂。

如果说,过去30年是中国的制造力服务全球的时代,现在时代变了放眼望去,未来的30年将是中国制造力和营造力同时服务全球的30年。

这几天新闻报道,美国特朗普上台后,马上约见“中国通”基辛格。基辛格今年已经93岁了,据媒体推测,他是凌晨从美国飞北京,降落北京机场,也是凌晨。

特朗普为什么请教一位93岁的老人,还让其不辞劳苦,万里深夜飞北京。原因很简单,中国“营造力”太重要了。

48f497b656747fbef5360e703e3af1c8

体现出中国营造力影响的,还有一个例子。

碧桂园登陆美国CNN多个频道,向世界各地展示了森林城市这座未来之城,这也是第一个登上CNN的中国房企。

b7c21da1ace65b81e86b8a7de1550ded森林城市CNN广告截图

所谓营造力,不仅是落户海外,更是要扎根海外市场,目标是国际买家。

很多房企走出海外,还是基于中国需求和中国市场。碧桂园的营造力,不仅仅是和全球范围内优秀、高质量的服务供应商一起发展,而且还要让海外客户认可、买单。

让中国客户消费升级,全球范围内住更好的房子、享受更好的教育、养老、医疗和旅游服务固然很好。

但通过碧桂园的能力、资源、平台的嫁接,协助全球合作伙伴升级、客户受益,才是可重复可持续的。

再来看一组官方数据:

截至2016年10月31日,与“森林城市”合作的中国企业已达73家,包括华为、比亚迪、华晟装饰、罗马利奥、中建南方、中建钢构、广东腾越、三义建筑、广东长大等,合同金额共计约21.49亿元人民币。

马来西亚官方测算,到2035年,森林城市预计为马来西亚创造22万个就业机会,尤其在金融和电子商务领域。

明年年初,中国直飞新山第二条航线将首航,单今年,森林城市就已为依斯干达特区、柔佛州带来了将近10万人的旅游人口。
……

这里要提醒国内开发商,森林城市总土地面积是20平方公里,总投资额高达2500亿人民币。

但从财务考虑,“以销定产”的开发方式,且是碧与当地政府分别占股权60%及40%。

还要看到另外一面,上半年,碧桂园新购入181 幅土地,应占权益楼面面积3,149 万平方米,斥资472 亿元。

在碧桂园持有的536 个项目中,分布在国内170 个城市、马来西亚及澳大利亚。

截至2016 年6 月,总楼面面积及应占权益楼面面积分别为1.40 亿平方米及1.11 亿平方米,平均地价仅为每平方米1,500 元。

这就是一手抓国内市场,一手抓国外市场,二手都要硬。

4000亿再出发,不管你愿不愿意,伟大的博弈已经开始。

延深阅读:

孙宏斌:中国房企的投资逻辑和风险控制(内部讲话独家扩散)

和出轨无关:霸王别姬,还是姬别霸王

郁亮和杨元庆:普通人,都可以成功的故事!

大数据告诉你,投资到底买多大的面积稳赚

我是吴亚军,这是我的故事

责任编辑:

相关资讯
写评论