万达的苹果故事
万达现在很大，但它的核心优势并不在此，而是在于它可以在变得更好的前提下变得更大。
万达的苹果熟了。在投资者眼里，比起乔布斯那个有缺口的苹果，它甚至没有被咬过。
2014年12月10日，万达商业地产（股份代号：03699)在联交所宣布其股份全球发售，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。本次该公司全球发售H股600,000,000股，指定发售价范围介乎每股H股41.80港元至49.60港元。倘超额配股权未获行使，假设发售价为每股H股45.70港元，估计在扣除全球发售支付的承销费用、佣金及估计开支后，万达商业地产将收取的全球发售所得款项净额估计约为266.79亿港元。
来自市场的消息称，经过短短几天的哄抢，万达商业地产股票次日超额认购接近6倍。
路演期间，王健林就做一件事，把万达商业地产的数字装扮得更性感，故事讲得更感性。而王健林本人更是以“苹果气质”、“摇滚王布斯”吸引投资者眼球。他将传统的商业地产赋予“科技产品”、“电商”、“互联网”基因，以流行文化的气质，让枯燥的行业充满趣味。这个军人出身的富豪，有着一切符合投资者偶像的基因，包括他骨子里的狂放不羁，随时准备颠覆一切的创新精神。说的更确切点，王健林偏执狂的执行力和近乎狂热追求完美的处女座气质，太像摇滚青年了。
“摇滚王布斯”控股的万达商业地产到底值多少钱？6大世界顶级投行给了6个价（表1），取其平均值约为3128亿元人民币。其中，花旗给的价最高，3345亿元人民币，高盛给的价最低，2729亿元人民币。投资是一门艺术，很大程度上取决于投资人自身专业能力、估值理念、投资偏好和眼光。
“摇滚王布斯”的新生活方式值多少钱，什么价合适？
未来是一片未知，没有标杆可以借鉴。我们还是透过它鲜为人知的绞合紧密的数字链条，来探究它的估值。
1、大玩家的游戏，不一样的以售养租
在银行为主的金融体系下，企业融资不足是一种普遍现象，“金融资源”成为企业成长发展过程中最重要的稀缺资源。为了融资，很多企业试图通过业务多元化来对接本土金融体系，但效果鲜有奏效。要么通过许多手段去控制资源，要么通过内部结构和战略的调整来减少对外部资源的依赖度。
王健林选择了一条与众不同的融资道路。在金融约束较严重的市场环境下，王健林围绕着金融资源的评价标准，高效进行资产和业务组合。
首先是“现金流滚资产”（图1），立足于不同物业组合的销售资金，但又有所不同。这似乎是香港模式下的“以售养租”，通过内部现金流平衡，提升企业整体抗冲击能力。
事实并非如此简单。
招股书显示（表2），2011年、2012年和2013年，万达商业地产的物业销售中，住宅比例仅仅分别为37.24%、25.77%和40.62%，物业销售的主力产品是零售物业、SOHO、办公物业和停车场及其他。其中以零售物业为销售贡献主力。2012年，零售物业的贡献高达41.47%。上述四种物业的不同组合成为抗击不同区域行业周期调整的有力武器。比如，在住宅市场火爆的牛市，万达商业地产可以调整住宅物业销售的比例，满足市场需要。2013年，住宅市场行情上涨，万达商业地产的住宅销售贡献达到40.62%，三年来占比最高。
好比搭积木，这种灵活的资产和业务排列组合，顺周期和逆周期切换档期，在周期波动中有足够的安全边际。“套利高谷、货如轮转”，管理周期和抗击风险，成为万达模式的重要特色。
“现金流滚资产”不具备复制的原因在于万达拿地便宜。根据公开数据统计对比发现（表3），万达拿地便宜、售价高且毛利率远高同行。
但另外一个现象就是，以售养租型公司，伴随公司规模的扩大，套利灵活性随之降低，为什么很多商业地产公司被迫“货如轮转”。这就是万达商业地产的第二点秘密，“资产滚现金流”，高效长期使用银行，低成本资金。
既然境内的主要融资对象是银行，“资产规模”因此成为决定融资能力的关键。“担保融资”成为万达为迎合银行评价标准的重要手段。截至2014年6月30日，银行有抵押担保贷款融资1206.59亿元，占到有息负债70%。从2011年至2014年6月30日，万达商业地产的总资产从2507.79亿元激增至5039.91亿元，规模增长近三年都超过30%，净资产平均增长33%。利用庞大的资产规模，万达商业地产为子公司提供融资担保；子公司融资后，又增加了母公司资产规模，从而增加了融资能力，子公司同步做大。
通过迅速做大资产规模，用足银行贷款，万达商业地产同时享受丰厚的低息资金。截至2014年上半年，万达商业地产短期银行贷款利率最高也仅仅为8.46%。远远低于其他金融机构的资金成本。
坊间盛传“现金流滚资产”模式只是其中一环，下一棒就是“资产滚现金流”。万达商业地产的银行融资主要是经营性抵押贷款，时间通常为10年至15年。通过“销售物业—现金流—资产—现金流”，万达商业地产完成了至少10期的现金流闭环。招股书显示，投资性物业占总资产的比例为44%，将来可提升至50%以上。在可持续性收入方面，比如投资性物业和酒店业将贡献14%至20%营收。从长远看，这是万达商业地产成长性的保证。
企业在股票市场获得认可的关键是成长性和“规模”，在金融行业取得优势的关键是“信用评级”。而债务融资的关键就是信用评级。万达商业地产并没有在现金流模式前止步不前，而是通过将过往的业绩转化为高信用评级，转化为金融优势，降低各子业务的融资成本，进而带来更好的业绩。
2013年10月29日，全球三大顶级评级机构标准普尔、穆迪和惠誉发布评级报告，分别给予万达商业地产以“BBB+”，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级，并全部给出“稳定”展望。高信用评级的正面效果很快显现。这一年，万达商业地产出现无抵押银行贷款人民币2亿元，利率仅为6.61%至6.67%。金额不大，对万达商业地产意义却很重大，无抵押银行贷款是企业资产负债表优秀的表现，对其他金融机构有示范效应，或者说，能起到融资信誉的杠杆作用。在保持高信用等级的同时，万达商业地产通过持续的债务融资，来放大其信用评级优势。对于万达商业地产来说，哪怕是微小的成本优势，通过平台效应，都可以放大几十倍。这也使得万达商业地产高速发展，同时带来丰厚利润。
上述举措，最终呈现了下面这组数字，在流动资金比率方面，最近3年的流动比率是96.2%、94.8%和108.9%，速动比率是50.2%、46.2%和53.2%。在资本充足率上，杠杆比率是38.8%、48.7%、53%。资产负债率是47.4%、45.9%、49.4%。而在盈利能力比率上，平均总资产回报率是7.9%、9.5%和6.5%，平均权益回报比率是32.7%、37.6%和24.7%。招股书进一步显示，上述的负债里面包含近1000亿元的预收款。如果不包括预收款负债，万达商业地产的负债率低于40%。2013年，万达商业地产打通了海外债务融资渠道，且已经发行可转换债券。在传统的融资渠道上，万达商业地产有近600亿元尚未使用的银行额度。上述呈现出万达商业地产“财务策略保守，收益结构平衡且进取”的特征。而在成长性方面，万达商业的租金收入每年都有近50%的增长，总收入平均增长36%，净利润增加26.9%，租金超过百亿。
在成长性方面，市场容量始终是投资者关注的焦点。据独立第三方测算，目前可供万达进入的城市有216个，万达已经进入112个城市。也就是说，还有104个城市是王健林的菜。进一步从理论上测算，大陆本土可供兴建的万达广场总数高达360个左右。这是一个让人无限遐想的蓝海。
如果上市成功，如此优异的业绩，将会持续推高万达商业地产的股价，使万达商业地产在股票市场获得更低成本的股权资金。
业绩高，具备成长性，是不是万达帝国内部大量关联交易促成？事实上，内部的关联交易对万达商业地产的贡献并不大。截至2014年6月30日止6个月的物业租金，万达百货占比14.5%，万达电影院线占比3.0%，北京大歌星集团占比1.0%。前十大租户中，万达集团内部关联收入的租金贡献合计仅18.5%。持续关联交易约定的上限额度在2014年度、2015年度和2016年度分别为42.055亿元、60.05亿元和78亿元。如果以2013年营业收入人民币318.34亿元为基数，上述关联交易占比分别仅仅是13.19%、18.86%和24.5%。
在没有水分的业绩增长前提下，庞大的资产增加了万达商业地产层面的融资能力，从而当旗下子公司面临资本市场融资渠道不畅通的困境时，能够为旗下的子公司提供融资服务；而子公司债务融资后增加的资产，又进一步增加了万达商业地产的总资产额，从而增加了母公司层面的债务融资能力。
在万达商业地产成功上市后，一个合理的运作逻辑是：万达商业地产在过去三年的增长速度远远超过同行，接下来，这种持续的高成长将会推动万达商业地产股价攀或升。万达商业地产利用股票市场、债券市场和银行体系的不同评价标准，对资产和业务组合进行适当调整，使之能够同时满足不同金融资源的评价标准，获得超额收益和资本溢价。当然，也可能随着股票市场的发展，王健林可能会从迎合两个金融资源的评价标准，逐步转向股票市场的评价标准。
2、“全明星阵容”演绎“现代波士顿矩阵”
根据波士顿矩阵理论，企业的板块业务分为“问号”业务、“瘦狗”业务和“现金牛”业务。万达商业地产的做法是，只做明星产业，资产组合皆要“全明星阵容”。这似乎跟三星的“第一主义”与GE的“数一数二原则”看起来很像。业务调整还在进行中，但板块业务通过全明星阵容，体现了金融协同性原则，从而使万达商业地产整体的业绩更加稳定，避免出现各业务间的现金流争夺战，这是一条可使整个组织沿一条可靠且可预测的增长路径。
可以推测，王健林要求每个业务都必须成为行业的领导者，这是既相互依存又相互独立的子业务关系。
以万达酒店为例。恒隆地产董事局主席陈启宗曾说过，酒店是一门糟糕的生意。而在王健林手中，酒店业不仅是在境内拿地的王牌，而且变成海外扩张的利刃，这是海外版万达广场扩张逻辑的精髓。
2014年7月8日，万达商业地产宣布就芝加哥项目成立合营公司。芝加哥项目沿续王健林在国内的操作思路，在项目标准挑选上要高大上，首选综合体物业，要做芝加哥版万达广场。
该项目未必是王健林的眼珠子工程，但肯定是他在全球的面子工程之一，也是他打入美洲市场的敲门砖。王健林不仅要将该项目打造成芝加哥地标，还将会在设计上有多处风格和功能创新。而王健林最看重的是，要通过酒店建造，不仅在芝加哥，更可能在全球豪华酒店业界获得高度评价。在过去5年时间里，芝加哥没有兴建一座高档豪华酒店。
无疑，这是一块让人眼馋的肥肉。达成这桩交易的契机，万达商业地产并没有公开披露。研究显示，酒店业的高标准建设可能是双方合作的最重要诉求。
酒店帮助王健林拿下芝加哥这块黄金地块。公开资料显示，该项目计划命名万达大厦，楼高近360米，建成后将成为芝加哥第三高楼，总占地面积5786.22平方米（约52,076平方尺）。该地块位于芝加哥黄金地段——芝加哥市中心Lakeshore East发展区。该区域整体规划曾获得多项国际设计大奖。该区域开发将近尾声，王健林拿下其中一幅地块，该地块被密歇根湖、芝加哥河、千禧公园以及 Lakeshore East公园环绕，从该地块步行可到芝加哥剧院区、密歇根大道和State Street购物等多个知名休闲娱乐场所，沿途景色秀美，湖泊遍地。
1个月前，也就是6月4日，王健林就掷子西班牙，目标是马德里版万达广场。开道先锋仍然是酒店，公开资料显示，马德里版万达广场——西班牙大厦将拥有200间客房的超五星级酒店。两个月后，也就是8月11日，王健林挥师澳洲，通过对私人公司股权收购的方式获得一处黄金物业的合营开发。该项目名叫珠宝三塔，珠宝三塔项目位于澳洲昆士兰黄金海岸的沙滩，占地面积约11,355平方米，总建筑面积约147,000 平方米。酒店业仍是王健林计划中的重中之重。
进入2014年，王健林分别于6月4日、7月8日和8月11日，在欧洲、美洲和澳洲三大洲投资开发三座以超五星级万达酒店为主的综合体，投资额合计约为66.69亿港元。而在上述的三大洲中，王健林的计划投资额度约为350亿港元。截至目前，万达已拥有五家在建五星级海外酒店。王健林的目标是，到2020年，万达将有15家左右建成和在建的五星级海外酒店。
2014年7月8日，万达商业地产宣布就芝加哥项目成立合营公司。芝加哥项目沿续王健林在国内的操作思路，在项目标准挑选上要高大上，首选综合体物业，要做芝加哥版万达广场。
3、商家地产王国的苹果手机
无论是现金流模式还是现代波士顿矩阵，最终的结果演变成这样一组可怕的数字：
根据行业报告，按自有总建筑面积计，万达商业地产是世界上第二大商业地产业主及运营商；按2013年持作投资物业的总建筑面积计，万达商业地产也是中国最大的商业地产开发商、业主及运营商；按2013年持有酒店数量计，万达商业地产是中国最大的豪华酒店业主。
如果说上面一组数字过于感性，下面这组数字就更量化：截至2014年6月30日，万达商业地产在中国的物业组合总建筑面积约9350万平方米，其中包括下列物业类别：拥有及管理的总建筑面积约 1470万平方米的已完工投资物业；总建筑面积约 210万平方米的已完工酒店；总建筑面积约为 7670万平方米的土地储备。
如果作个简单的对比，截至2014年底，万达商业地产共有开业购物中心超过100座。同类别的购物中心运营商凯德广场在中国有37个购物中心，华润置地有9个万象城和五彩城，中粮有6个大悦城。
根据行业报告，按自有总建筑面积计，万达商业地产是世界上第二大商业地产业主及运营商；按2013 年持作投资物业的总建筑面积计，万达商业地产也是中国最大的商业地产开发商、业主及运营商；按2013 年持有酒店数量计，万达商业地产是中国最大的豪华酒店业主。
招股书还披露了万达已开业豪华酒店48座。同级别的香格里拉在中国有34座，世贸有9座，方兴有8座，中粮仅仅5座。
图2是一个简单的示意图，通过坐标定位，描绘出万达商业地产在以物业销售为主和以持有物业为主的两类公司中的位置和走势。
这不禁让人想到春秋战国时代，彼时的战争规模越来越大。春秋孙武伐楚只带三万吴军。而到了战国时代，出兵动辄十万。国家变成战争机器，秦国更是让每一个细胞都为战争雄起。商业地产运营是不是也和春秋战国一样，走上血拼规模的程度？万达商业地产迅速做大规模的背后，到底要干什么？虽然说有规模效应，但规模也有天花板，规模不一定经济。王健林凭什么信心满满？
在招股书炫目的数字背后，万达商业地产已经不是做规模，而是做平台。什么是平台，简单地说，就是你把资源匹配给更多的商家，你就变成了平台。平台和商家之间协同作战，形成平台效应。万达就是这样一家通过平台创造，获得巨大剩余价值的公司。平台型公司，不必考虑规模带来的天花板和麻烦，同样可以像大公司一样思考，像小公司一样行动。
4、平台型公司的杀伤力究竟在哪里？
简单举个例子，微软把它的视窗软件置于个人电脑操作系统，主宰软件行业长达20年之久。后来者苹果公司依靠MAC操作系统避开了软件的视窗软件，同时先后依靠Ipod、Iphone牢牢占据市场。以iTunes为跳板，苹果公司实现了从“硬件软件一体化、靠硬件盈利”到“构建平台型商业模式、硬件和服务组合盈利”的华丽转身。颠覆一个旧世界，不是乔布斯一个人，而是他创造了一个共生体，这个共生体颠覆一个旧世界。脸谱的创始人马克·扎克伯格也曾经说过，我们希望把脸谱设计成某种操作系统，你可以在上面运行各种各样的程序。
王健林不做比尔·盖茨，要做乔布斯和马克·扎克伯格，创造一个商业生态。传统的观点认为，根据企业所处行业或价值链环节来估值。事实证明，超越行业和价值链，还有一个商业生态圈，这才是平台型公司估值的要义。具体来讲，“万达就是城市中心”，只是一个地理概念。实际上，万达购物中心还是垂直中心，一站式消费、娱乐平台。在占据了城市中心黄金商圈后，王健林对商家就有了议价权，也就有了筛选商家的权力。通过优质的商家排列组合，王健林组建一支支一站式消费的特种部队，形成互利共生的生态关系。
做平台，组建特种部队，要有两把刷子。王健林的两把刷子，一是自建购物中心建设产业链，从自主规划设计、建设执行、质量监督管理，再到后期的招商和人员培训，完成对城市核心商圈或新规划商圈黄金地段的卡位。二是通过353个项目建设节点管理，完成模块化和标准化管理。王健林就好比电脑工程师，把线路板、CPU组装、拼装合成到万达广场，形成优质商业生态平台。
凭借这两把刷子，这个规模型的平台，迅速完成万达购物中心在全国的布局和卡位。招股书显示，截至2014年6月30日，建成投入运营的购物中心89个，还有79个购物中心已经建成或正在建设，持有近170个购物中心。无论从面积还是数量，万达商业地产堪称全球最大。这也意味着，万达购物中心已经覆盖全国29个省，112个城市，GDP接近中国70、人口数量40%的城市。根据招股书上在建购物中心施工面积推测，万达购物中心的数量还将会持续增加。
如果说，万达广场就是商家地产王国的苹果手机，硬件就是万达购物中心，王健林拥有城市核心资源，并且拥有持续获得核心资源能力（图3）。从商业模式和盈利设计上看，万达购物中心绝对是一款圈钱机器式苹果手机。接下来的问题是，苹果手机的软服务，王健林有吗？有了软服务，才能赚更多的钱。这将直接拷问王健林两个问题，一是在软服务上，你到底有什么真本事？二是给你组装商家后的服务管理水平如何持续提升？这两项能力也直接决定王健林的创富能力。这实际是一条价值链再造的问题，也是一个盈利模式设计。
在万达购物中心这个平台上，消费者和商户之间，商户和商户、消费者和消费才之间形成正反馈机制，他们互相依存。通过“鸡生蛋、蛋生鸡模式”，他们互惠共生，加深依赖度，参与者多多益善。这也避免了“少了张屠夫，就要吃混毛猪”的招商尴尬局面，这还远远不够。早在2011年，王健林就提出体验消费。体验消费渗透到了万达购物中心的产品定位和设计全程。招股书显示，万达商业地产一直在提升体验式业态占比。非主力店的体验业态占比由2011年的38%，调整至现在的56%，调整的动作还将持续进行。
举例来说，苹果手机已经升级到了Iphone6，万达商业地产的第三代产品也升级至第四代，由万达广场演变成为万达城。对于第四代产品万达城，有业内人士敏锐发现，王健林要将拎袋消费降低，提升消费体验比率。以武汉万达城为例，王健林不仅仅是造城，更是在营造大消费、大文化和大娱乐环境，营造新的生活方式。武汉万达城的儿童娱乐体验高达86个品种，高科技的汉秀、室内主题公园、电影科技馆、室内儿童乐园、室内滑冰馆。上述种种仅仅是线下体验。全民电商大背景下，线上体验也成为万达购物中心的利器。体验式消费，就是要将习惯性消化变成时尚性消费，经济推陈出新，吸引客户。
无论是万达广场还是万达城，王健林都装置了O2O这款软件。王健林要通过这款软件进一步推高万达商业地产的盈利能力。王健林做电商，肯定不同别人。万达商业地产旗下商用物业拥有2000多家核心品牌，预计2014年到万达广场、酒店、度假区的消费者将超过15亿人次，保守估计到2020年，每年到万达的消费者将超过50亿人次。上述两组数字是王健林的牛牌，凭借这幅牛牌，万达商业地产已经成为全球领先的线下生活销售文化娱乐的平台。接下来，王健林高规格组建一个局：2014年8月29日，万达商业地产联合腾讯、百度组建电商公司，王健林控股70%。这个被网民称为腾百万的公司，要通过线上线下融合发展，成为全世界最大的O2O平台公司。
这是巨头之间的合作。百度作为全球最大的中文搜索引擎，拥有全球领先的技术实力和最广泛的大数据平台，是中国互联网最大的需求入口，也是最大的应用和服务分发平台，每日响应搜索请求超过60亿次，LBS定位服务月均日PV超过100亿次。腾讯拥有用户规模最大、活跃度最高的众多互联网产品，截至2014年6月30日，旗下即时通信服务QQ月活跃账户达到8.29亿，移动社交通信服务微信和WeChat合并月活跃账户数达4.38亿。三家在各自领域绝对领先的企业，发挥彼此各自优势，进行对应产品的深度整合，把O2O电子商务模式做大做强。
如果将万达集群式购物中心和腾百万电商互动，万达商业地产就是创造生活方式的生活消费和文化娱乐平台，这将是一个全世界最大的线上线下融合平台。
根据万达集团的官方资料，三巨头要做三件事，一是联手打造线上、线下一体化的账号及会员体系，探索创新性互联网金融产品；二是建立国内最大的通用积分联盟及平台；三是万达、百度、腾讯三方将建立大数据联盟，实现优势资源大数据融合，共同打造线上线下一体化的用户体验。
在新闻发布会上，腾百万的三位巨头一起畅想这个足以改变中国人生活方式的电商平台。举例来说，万达购物中心的地下车库庞大，客户停车、找车的过程就像是穿梭迷宫，万达购物中心在线上提供车位预定服务，客户通过手机APP提前预定车位，选好位置，不用再兜圈子找车位，返回车库后，同样通过手机导航，客户可以方便迅速找到停车位。
再举例来说，客户看电影，排队买电影票后，有一个空档等候时间差。如果客户提前通过网上购票，同时把座位选好，逛商场的时间就宽松很多，并且不易错过观影时间。
有网友在论坛上畅想了腾百万电商的新功能。比如客户到万达购物中心逛街，看到一件心仪的衣服，有些犹豫没有买。客户看衣服的过程中，电商平台会精准记下客户看了哪几款衣服，分别停留几分钟，通过电脑识别，推荐合适的一款，同时也会推荐相关的品类，客户只需要输入自己的身高、体重，就可以进一步选择该款衣服的尺寸。如果客户立即马上线上购买，商家会提供优惠的折扣。通过腾百万的支付系统付款后，这款衣服就会快递到客户家里。客户即便不在线上购买，也增加商场二次试穿的几率。
还有网友畅想，晚上跳完广场舞，万达购物中心已经打烊，路过购过中心的外展示橱窗，发现一件衣服很喜欢怎么办呢？万达购物中心的WIFI已经连接，打开手机进入万达购物中心APP，找到商家，比较价格和款式，选好后支付价款，坐等快递送货上门。
无论是三巨头的线上消费举例还是网友畅想，都有两个特点，一是线上产品提高客户的体验感，增加客户的黏性，促进线下交易。二是把线下的产品，搬到线上展示，进一步通过大数据分析，借助手机，方便客户在网上进行交易。
这款商业地产王国的苹果手机，区别于阿里巴巴。万达做电商不仅可以卖标准化产品，也可以销售体验感产品，万达电商不仅可以做标准化替代消费，还可以通过线下互动，在线上进行特色消费。万达购物中心聚焦了数以亿计的会员，流行的互联网金融产品同样可以在万达电商上销售。这也是一款有巨大想象空间的APP。
未来是一片未知，没有标杆可以借鉴。万达正在做很多尝试，做所有人都愿意干的事，让自己成为与众不同的公司。关于选择做什么，王健林的目标似乎是：快乐。
5、投资“类石油资产”
购买快乐的其中一位金主叫KIA。KIA投资标的是“类石油资产”。
KIA是谁？它的中文名字叫科威特投资局。作为基石投资者，KIA投资3亿美元。
摇滚王布斯为何对KIA频频暗送秋波？像KIA这样的世界一流机构投资者，又为何舍得大把钱投给摇滚王布斯？
KIA是主权财富基金，金主是科威特政府，曾在2007年入股中国工商银行，后成功入选中国政府QFII大名单。QFII一直被大陆机构视为投资风向标，类似武林高手风清扬，属于一骑绝尘那种。从投资历史上看，KIA在中国资本市场斩获颇丰，多次重仓热门股，比如海翔药业瑞普生物、锦富新材、康芝药业和奇正藏药。
来自中国人民银行的资料显示，KIA主要有两只基金，分别是一般储备基金和未来基金。其中，未来基金根据战略资产配置方案投资于科威特本土之外的不同等级资产，所有的投资收益将用于再投资。未来基金的资金不能被撤回，除非经过法律认可。据推测，投资万达商业地产，很可能来自未来基金。
KIA把管理的资产视为跨代储蓄，即将不稳定的石油资产转换成分散化、资产相关度低的资产组合以防不测之需。换句话说，KIA的投资标的是将来的“类石油资产”。KIA作为万达商业地产的基石投资者，意味万达商业地产在KIA眼里就是“类石油资产”。
王健林选中KIA，还有两个原因。从投资风格上看，KIA的投资是被动的财务投资，不谋求对被投资公司的控股权；不利用杠杆。作为长期投资者，KIA能够承受较大的短期风险与波动。
KIA选中万达商业地产，也是千辛万苦筛选的结果。KIA挑选投资标的物非常苛刻，设定投资标的回报目标分别是，有价证券：年回报率超过基于三年移动平均的复合基准值；私募股权：年回报率比10年移动标普1200全球指数高500个基点；房地产：年回报率比瑞银全球房地产指数高125个基点；对冲基金：年回报率比HFRI Fundof Funds复合指数高100个基点。
KIA此次投资万物商业地产，对标资产类别是有价证券。如果没有详尽的数据调研，并确保其投资收益，KIA不会轻易入股万达商业地产。KIA的资产配置严格遵循既定战略。按资产类别划分，股票类资产配置目标为55%～65%，亚洲(包括日本)资产配置目标为13%～17%。依此数据推测，KIA对亚洲股票类资产的配置比例非常保守。从投资万达商业地产金额看，这是KIA近年来在亚洲资产市场少有的大动作。
KIA猎艳万达商业地产，其实是一个估值的故事，这个故事很妖娆并且性感。紧跟其后的，还有中国人寿、平安资管、oz基金、SRE Pool NV、格力电器、富寿人寿、天明投资、Heywin、Macro-Link、上海钜阵禾晖、Woodman。在险资和实业等长线资本入股万达商业地产背后，却是一双双机敏的鹰眼，在伺机捕捉明天的财富。
从目前看，万达现在很大，找不出任何理由阻止它变得更大、更有影响。因为快乐无止境。这也就意味着，万达的雄心将不断勃发，大到可以持续在世界范围内应对新技术、新趋势的挑战。从这个意义上讲，万达与其终极目标还很遥远。
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