昨天发生了两件大事，却代表房地产行业未来20年的方向

昨天发生了两件大事，却代表房地产行业未来20年的方向。

第一件事，习大大主持召开中央财经领导小组会议，提出要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

第二件事，恒大地产继于提前超额完成2015全年销售目标后，又将2015年销售目标上调至1800亿，较原目标1500亿增20%。

这两件事引出两个关键词：趋势和周期，代表未来20年，房地产行业发展的方向。

事实上，中央政府刚刚放开的“生二胎”政策，就已经是一个明确的趋势信号。从本质上说，房地产行业是由人口数量、年龄结构和家庭裂变速度决定。日本战后10年出现的“婴儿潮”就是房地产市场繁荣的核心驱动力，而“失落20年”也正是日本出生率急剧下降的20年。

如果将这个理论放在中国，同样也适应。

新中国人口第一次生育高峰是1955—1975年，这是中国住房福利政策改革的原动力；第二次生育高峰是1980—1990年，这是过去房地产行业20年大发展的原动力。

不妙的是，1995年后，中国开始进入低生育时代，妇女生育率低于国际警戒线，

“生二胎”是做未来，习大大这次提出的“化解房地产库存，促进房地产持续发展”，讲的是趋势。两者之间跟当下有什么关联？

有一个经济学现象是，利率和杠杆率成为影响房地产行业的重要因素。比如我们看到的“量价齐升”或“有量无价”等现象，很多经济学家认为，这跟杠杆程度、房地产周期和信贷周期叠加或叠减效应有关，却回避了最基本的基本面—人口。这一点，在中央政府的资产负债表上，至关重要。

所以说，如何化解房地产库存?又如何促进房地产持续发展？将会在人口这个基本面的基础上，不可避免地将动用利率、金融杠杆等工具。参加中央财经领导小组会议的人，皆是实权部门。这也给当前的政策出手定下了中央基调，完全可以这样解读，中央政府全方位储备子弹，持续做大国家资产负债表。

趋势已定，房地产行业的新一轮周期又将如何变化？

打个比方，周期和趋势，类似价格和价值的关系。从长期看，房地产周期符合趋势，同时也会围绕趋势上下波动。同时，房地产周期是消费大周期，不是投资大周期。

比如前20年，中国房地产行业的周期，是被抑制的需要，叠加上货币政策的放大效应，形成行业的大发展。未来的20年，随着人口增长率曲线改变，房地产行业增长，又跟前20年有大同。

所以，回过头来，我们看看恒大地产“上调2015年销售业绩20%”公告，便可以从方法论上更好解读，当下的房地产企业，应该怎么办？前几年，许家印多次讲过一句话，“市场不好的时候，才能更体现恒大的功底。”

我们知道，一家公司的价值创造取决于两个方面，经营杠杆和财务杠杆。前20年，房地产企业主要依赖财务杠杆。

当下，从供给端看，整个行业的供给相对过剩的格局已经形成，去库存成为必然。从需要端看，生二胎将产生大量的二胎房需求。在市场转轨的时候，房地产企业的价格调整越来越取决于两个因素，一是项目身身的盈亏平衡点，二是资金成本。这两个因素决定了房企的降价空间，极限是15%。所以，财务杠杆模式必将改变为经营杠杆。

所谓经营杠杆，有两个核心，一是好产品永不过剩；二是成本控制。前者做加法，后者做减法，就是一个最朴素的道理，又好不贵。

恒大的逆生长，恰恰对同行有这样的启示。不同的是，恒大实品精品战略，打造“环节精品”却是行业赋予的特点。成本控制能力也是经营杠杆的核心之一。它的好处不仅仅在于提高利润率，而且还在于，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平，企业依旧保持强大的竞争力。

未来已变，未来已来。同一天，两件大事给行业带来的启发，却是代表未来20年的方向。

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